交通可达性与社会公平问题思考(三)— TOD悖论,“地铁房”是为不坐轨道的富人服务的?

人已阅读 - - 作者: 施澄 潘海啸 0

围绕轨道交通站点,依据TOD的设计原则,是近年来应用最为广泛,也是受到普遍肯定的基本规划设计原则。围绕轨道交通站点,由近及远,开发的强度、公共服务设施密度、各类城市建城环境质量都形成依次递减的趋势。这是与人流的密集程度,以及土地的开发价值最大化等诸多因素相耦合的。尤其是在城市外围地区的轨道站点,相较于城市中心地区的轨道站点地区开发的相对均质化,这类的开发模式特征就更加明显,这是由于外围地区对于轨道站点的依赖程度更高。xH4行之道

事实上,无论是市场分配资源还是以政府主导的资源分配,都会自觉或不自觉地遵从上述原则。然而,在这一原则思想指导下的开发,也会呈现出特定的社会公平问题。TOD模式下,轨道站点核心地区形成明显的优质区位地区,周边居住房价明显高于其他地区,通过房地产市场分配资源后,高收入群体获得该区位,而在很大程度上屏蔽了低收入弱势群体。在国内的情况,高收入群体一般有更高比例的小汽车的拥有率(这一点与西方发达国家不同),相应地较低轨道出行比例。这一现象的逻辑推导过程,见图1所示。而这与TOD最初的,吸引在步行范围内的人群积极使用轨道交通的初衷南辕北辙,同时也造成了社会不公平的现象。xH4行之道

640.jpgxH4行之道

图1 轨道站点居住开发公平问题推导xH4行之道

当城市规划师在进行站点核心地区规划设计的过程中,将更多优质资源配置在站点周边时,就不得不重新审视这一社会公平议题了。上述现象,在中国许多快速城市化的外围新兴居住区建设中,常常出现。“轨道房”作为优质的保值增值房源被高收入群体垄断,并没有最大程度上发挥轨道步行圈层的优势。xH4行之道

在本次研究中,笔者对于三个典型邻近上海外环线的站点周边地区,进行了居民出行相关调查。如图2所示,样本均匀分布在500米间隔的区域内,样本容量都大致在300户左右。xH4行之道

640.jpgxH4行之道

图2 三个轨道站周边样本分布xH4行之道

图3所示,对于三个不同站点的数据统计分析后,在轨道出行比例、房价、家庭收入和家庭拥有小汽车数量四个指标在不同圈层内的数值进行了趋势线描述。三个站点呈现出三种不同的分布特征。xH4行之道

778.jpgxH4行之道

图3 三站点周边交通与家庭特征数据比较xH4行之道

(1)共富新村站xH4行之道

共富新村站位于轨道交通一号线北端,是典型的依托轨道交通延伸的大型居住区。房价和家庭收入的曲线,基本处于相对平稳的曲线,没有明显的梯度,即基本上呈现出均匀分布。所以,轨道交通出行的比例,呈现出近高远低的正常状态,也就是主要取决于与轨道交通站点的距离。另一个重要的原因是,一号线北延伸段与南北高架共和新路是共线的,轨道站点周边的开发的服务设施并不发达,站点中心集聚的效应较弱。xH4行之道

(2)莘庄站xH4行之道

莘庄站位于轨道交通一号线的最南端,是90年代初随着一号线建设,兴起的一个相对独立的“新城”,除居住功能以外,围绕轨道交通站点有大量的办公和商业集聚开发,是典型的TOD站点开发模式。从图中看,轨道交通出行方式的最高点在500-1000范围内,而与轨道站点最近的500以内的出行比例却是最低点。从房价和家庭收入的变化曲线上看,呈现明显递减趋势,这就解释并验证了前文中所提到的现象。即高收入群体居住在靠近轨道站点周边的优质高房价区域内,他们的小汽车拥有率较高,轨道使用比例反而较低。500米以外的区域,又重新呈现正常的递减趋势。xH4行之道

(3)南翔站xH4行之道

南翔站位于11号线与外环线交界处,北侧是新开发的大型居住区,而南侧是南翔老城区。从图3中可知,轨道交通出行比例、家庭收入和房价的趋势都没有明显的阶梯规律。虽然同是是围绕站点进行TOD开发,但是位于站点周边有政府安排的经济适用房。如图4所示,紧靠站点西南侧的绿地新翔家园的平均房价仅7000多元,远远低于周边其他房价。当然另一个原因是外围开发了一定量的别墅区(如西南角的“白金果岭”等)来提升外围地区的土地价值,而这类用户的出行对于轨道方式远不及周边道路条件敏感。xH4行之道

77.jpgxH4行之道

图4 南翔站周边房价分布图xH4行之道

绿地新翔家园经适房小区,是2011年普陀和长宁两个区的经适房基地,共有将近一千五百套房源。南翔周边的同一开发商——绿地集团,开发的楼盘还有好几处,绿地新翔家园是典型的配套开发的经济适用房。上海从2012年开始,“上海市办公厅转发上海市住房保障房屋管理局等关于上海市保障性住房配建实施意见的通知”中,明确规定,凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目,均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例,配建保障性住房;郊区有条件的区域,应进一步提高建设项目的配建比例。这是典型的政府通过行政手段提供保障性和经济适用性的住房来弥补市场调节失灵的现象。xH4行之道

综上所述,三个站点呈现出三种不同的典型轨道站点居住区特征,表1总结了这三个站点的特征与成因。这里值得一提的还有轨道站点的形式所产生的影响。共富新村站和南翔站都是地上站,轨道站点周边居住区会受到噪音的影响,所以房价并未明显围绕轨道站点形成明显的梯度,而莘庄站是地下站,不会受到噪音的影响,梯度效应就相对明显。共富新村站和莘庄站都是目前国内主要城市的典型站点居住区。而南翔站一方面继承历史的原因,有一半是老城,有高度混合功能的城区;另一方面,存在政府安排的经济适用房,才呈现出不同上述两站的特征。这两点值得其他站点开发时参考。xH4行之道

表1 共富、莘庄和南翔三站点开发特征与轨道出行特征总结xH4行之道

QQ图片20160815173512.png
xH4行之道

关键字:

    微信公众号:MobilitySolution